Der Einbau von Kaltwasserzählern ist laut BGH keine bauliche Veränderung, sondern eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung.
Mit seinem Beschluss vom 25.09.2003 (V ZB 21/03) hat der Bundesgerichtshof einer Unsicherheit im Wohnungseigentum ein Ende gemacht. War es zuvor die Frage, ob es sich bei den Kalt- und Abwasserkosten um Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums (§16 Abs. 2 WEG) handelt und ob der nachträgliche Einbau von Kaltwasserzählern eine bauliche Maßnahme darstellt, hat der BGH nunmehr klargestellt, dass die Kosten der Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten nicht zu den in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Lasten und Kosten gehören. Damit stellt der Einbau von Kaltwasserzählern keine bauliche Veränderung mehr dar, sondern eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung nach §§ 21 Abs. 3, 22 Abs. 1. Allerdings muss der Einbau von Kaltwasserzählern zur Umsetzung einer beschlossenen oder vereinbarten verbrauchsabhängigen Verteilung der Wasserkosten erfolgt sein. Die Wohnungseigentümer können also über die Verteilung der Kosten der Wasserversorgung und -entsorgung zumindest immer dann durch Mehrheitsbeschluss entscheiden, wenn hierüber nicht schon durch Vereinbarung eine Regelung getroffen ist. Vor der Einführung der Kaltwasserabrechnung nach Verbrauch muss also zunächst die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung auf bereits bestehende Vereinbarungen oder Eigentümerbeschlüsse überprüft werden. Gibt es diese nicht, kann durch Mehrheitsbeschluss entschieden werden. Wenn aber ein Verteilungsschlüssel bereits geregelt ist, kann ein Wohnungseigentümer von den Miteigentümern die Änderung in eine verbrauchsabhängige Abrechnung nur dann verlangen, wenn durch besondere Umstände das Festhalten an der bisherigen Regelung als grob unbillig angesehen werden kann oder ein Verstoß gegen Treu und Glauben vorliegt.
Fazit: Der Einbau von Kaltwasserzählern ist demnach keine bauliche Maßnahme, sondern entspricht im allgemeinen ordnungsgemäßer Verwaltung (21 Abs. 3 WEG), wobei aber die Eigentümer bei ihrer Entscheidung einen Ermessensspielraum haben, der es ihnen erlaubt, jedes Für und Wider einer verbrauchsabhängigen Abrechnung abzuwägen.
Im Gegensatz zu den Heizkosten existiert für die verbrauchsabhängige Abrechung von Kaltwasserkosten keine Rechtsverordnung oder andere mit der Heizkostenverordnung vergleichbare gesetzliche Regelungen. Soweit die überwiegend zu Wohnzwecken bestimmten Raumeinheiten bereits mit Wasserzählern ausgestattet sind – bei neueren Wohneinheiten nach den Landesbauordnungen regelmäßig der Fall – ist eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung des Kaltwassers kein Problem. Anders sieht die Lage für Immobilien im Wohnungsbestand aus: Bei diesen besteht in der Regel nicht die Pflicht, einzelne Wohneinheiten mit Kaltwasserzählern nachzurüsten. Einzige Ausnahmen sind Hamburg und Mecklenburg-Vorpommern. Die dortigen Landesbauordnungen gehen ausdrücklich von einer Nachrüstungspflicht aus, wobei unter besonderen Umständen, bei sehr großem Aufwand oder wegen unverhältnismäßig hoher Kosten, auch davon abgesehen werden kann. Eine eingeschränkte Pflicht Kaltwasserzählern nachträglich einzubauen sehen die Landesbauordnungen des Saarlandes und Sachsens für den Fall vor, dass die Wasserinstallation erneuert oder wesentlich modifiziert wird. Dabei gilt die Einschränkung, dass die Kosten für die Nachrüstung nicht unverhältnismäßig sein dürfen.
Quelle: viterra Energy Services
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